Rauchwarnmelderpflicht in Baden-Württemberg: Drängende Fragen, kompetente Antworten


Durch eine Änderung der Landesbauordnung besteht seit dem 11.07.2013 auch in Baden-Württemberg die Rauchwarnmelderpflicht. Auf den ersten Blick scheint die Sachlage klar. Betroffen sind alle privaten und öffentlichen Gebäude: Wohn- und Gewerbe-Immobilien, Ein- und Mehrfamilienhäuser, sowohl bei Eigennutzung als auch Vermietung. Die Übergangsfrist zur Nachrüstung von Bestandsgebäuden endet am 31.12.2014. So weit, so gut. Doch die neue Gesetzeslage wirft zugleich viele Fragen auf: Die Stichworte lauten Montage, Kosten, Prüfung und nicht zuletzt Haftung und Versicherung. Klaus Ritter, Geschäftsführer der BFW Dieter Ritter GmbH, einem der größten regionalen Messtechnik-Dienstleister für die badische Immobilien-Wirtschaft, gibt sachverständig Auskunft.

Rauchwarnmelder können Leben retten
Sinn und Zweck von Rauchwarnmeldern ist der Schutz von Leben und Sachwerten. Die größte Gesundheits- und Lebensgefahr bei Wohnungs- und Hausbränden ist Rauch. 95 % der Brandtoten in Deutschland sterben an den Folgen einer Rauchvergiftung. Die geruchlosen und giftigen Gase Kohlenstoffmonoxid und Kohlenstoffdioxid entstehen bereits während der Schwelbrandphase und werden im Schlaf nicht oder kaum wahrgenommen. Rauch kann sich blitzartig vermehren und ausbreiten. Schon wenige Atemzüge können zum Tode führen.

Grundsätzlich ist zu beachten, dass die Rauchwarnmelderpflicht in Baden-Württemberg nicht nur auf Schlafräume begrenzt ist und dass die LBO im Gegensatz zu den Bauordnungen anderer Bundesländer nicht konkret “Schlafräume, Kinderzimmer und Flure” nennt, sondern allgemein “Aufenthaltsräume, in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen”. Verantwortlich für die Ausstattung der Immobilie ist der Eigentümer.

Duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahme
Der Einbau von Rauchwarnmeldern gilt als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des BGB (§ 559 BGB bei gesetzlich vorgeschriebener Einbaupflicht). Der Einbau dient dem Zweck der Verbesserung der Mietsache und ist daher von den Mietern zu dulden. Diese Duldungspflicht gilt auch dann, wenn der Mieter bereits selbst Rauchwarnmelder angebracht hat (wovon dringend abzuraten ist – siehe unten). Bezüglich der Kosten hat der BGH bereits mehrfach (u. a. BGH Urteil vom 22.01.2008 VI ZR 126/07) entschieden, dass die Kosten für duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahmen an die Mieter weitergereicht werden dürfen, auch wenn das nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart war. Die Kosten der jährlich vorgeschriebenen Wartung – auch dazu unten mehr – sind Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und damit umlagefähig. Die Umlage wiederum erfolgt in der Regel nach der Wohnfläche, dem typischen Umlageschlüssel für „kalte Betriebskosten" nach BGB.

Einbau und Prüfung durch Fachbetriebe
Selbst wenn nicht in der LBO vermerkt, müssen Rauchwarnmelder einer DIN-Norm entsprechen – nämlich der DIN 14676 „Rauchwarnmelder für Wohnhäuser, Wohnungen und Räume mit wohnungsähnlicher Nutzung – Einbau, Betrieb und Instandhaltung". Auf den Punkt gebracht besagt sie, dass Selbstmontage keine gute Idee ist. Sie schreibt vor, dass Rauchwarnmelder durch einen zertifizierten Fachdienstleister montiert und jährlich (+/- 3 Monate) gewartet werden müssen. Fachdienstleister im Sinne der DIN 14676 bedeutet: Die Fachkraft für Rauchwarnmelder verfügt über einen alle fünf Jahre zu aktualisierenden Kompetenznachweis für die Projektierung, Installation und Instandhaltung von Rauchwarnmeldern. Zur jährlichen Wartung der Rauchwarnmelder gehören Funktionskontrolle, Überprüfung der richtigen Montage, Sichtkontrolle auf Verschmutzung oder Beschädigungen, Dokumentation der Überprüfung und der durchgeführten Maßnahmen sowie Prüfung auf Ablauf der Nutzungsdauer.

Die vorgeschriebene Sichtkontrolle hat gravierende Auswirkungen: Die jährliche Prüfung und Wartung darf nicht per Funk, sprich ohne Betreten der Immobilie, erfolgen. Daraus folgt: Liegenschaften, die zwecks Vermeidung der jährlichen Begehung der Wohnungen mit Wärmemessgeräten bzw. Heizkostenverteilern mit Funkablesung ausgestattet wurden, müssen nun doch wieder einmal pro Jahr betreten werden. Umgekehrt gilt: Wer für die Ablesung/Abrechnung der Heizkosten sowie die Montage/Prüfung der Rauchwarnmelder einen Anbieter wie BFW Ritter wählt, der beide Dienstleistungen im Portfolio hat, kann eine Menge Geld, Zeit, Terminschwierigkeiten und Ärger sparen – weil beide Aufgaben mit einem einzigen Termin erledigt werden.

Pflicht erfüllt?
Bleibt zum Schluss die Frage: Wer prüft, ob geprüft wurde und was passiert, wenn die Rauchwarnmelderpflicht nicht erfüllt ist? Bei Neubauten ist eine Bauabnahme unter anderem durch den Schornsteinfeger notwendig, der auch die Anbringung der Rauchwarnmelder kontrolliert. Für Bestandsbauten ist ebenfalls der Schornsteinfeger zuständig. Im Rahmen der Sichtung der Feuerstätten kann er eine Begehung mit Kontrolle zur Einhaltung der Rauchwarnmelderpflicht machen. Der strengste Prüfer jedoch ist die Versicherungsgesellschaft – und zwar dann, wenn ein Schadensfall eingetreten ist. Vertragsbestandteil nahezu aller Wohngebäude- und Hausratsversicherungen ist, die gesetzlichen Bestimmungen am Standort des Objektes einzuhalten. Zu diesen gehört in Baden-Württemberg seit dem 11.07.2013 auch die Rauchwarnmelderpflicht. Daraus folgt: Ist die Rauchwarnmelderpflicht nicht erfüllt, kann die Versicherung Leistungen kürzen.

Ausführliche Informationen, aktuelle Rechtsprechungen und interessante Aktionen rund um das Thema Rauchwarnmelder finden Sie immer auf www. bfw-ritter.de oder gerne direkt bei der

BFW Dieter Ritter GmbH
Büro für Wärmemesstechnik
Kontakt: Klaus Ritter
Hohrainstraße 2
79369 Wyhl a. K.
Tel.: 07642 / 9200-0
Fax: 07642 / 9200-55
presse [at] bfw-ritter [dot] de
www.bfw-ritter.de

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